工改工城市更新项目操作流程？

一、更新意愿征集与计划申报

（一）前期准备工作

根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：

（1）符合相关规划及控制性指标；

（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；

（3）更新意愿达到相应要求。

对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。

具体思路有：

（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；

（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；

（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。

对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。股东大会公证，需公证处派人员现场进行公证，并出具公证书。

对于上述第（3）条，城市更新项目更新意愿必须达到相应要求：

1、单一地块须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意;

2、城中村、老屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会或股东代表大会表决同意；或经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的权利主体同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意;

3、多个地块，同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5。多个地块项目，前提是每个地块需先达到“双2/3”的要求，然后同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5即可。因此，需分别对各地块业主进行意愿征集。

对于集体物业，可按照上述要求召开股东大会进行表决，同意开展城市更新；对于私人物业，优先征集有合法产权业主的意愿。若仍无法满足意愿要求，则需进一步征集无合法产权业主的意愿，该部分物业需由股份合作公司出面，确认产权后开展意愿征集，最终以满足多地块意愿征集申报要求。

项目满足以上三个申报要求后，即可按照申报指引的要求整理材料进行计划申报了。

（二）召开股东大会

根据上述前期工作分析，涉及城中村用地的项目，在计划申报时有多个事项需要召开股东大会。为减少工作量，可对上述工作进行合并，如非农合作表决，更新意愿表决等。在实际工作中，可以与股份合作公司签订《框架合作协议》的方式，在股东大会上一次表决通过。因此，《框架合作协议》一般包含更新意愿、非农合作以及合作方式和工作经费等内容，对前期事项进行表决，并对后期工作进行安排。

召开一次股东大会表决的内容一般包括：

（1）同意对项目片区及片区内集体物业进行城市更新；

（2）同意将股份合作公司相应的非农指标进行城市更新项目合作，同意合作双方协商确定的合作方式和补偿方法；

（3）同意签订《框架合作协议》，并按照约定配合开展后续工作；

（4）确定项目申报主体。

由于对多个事项进行了合并，因此上述各项表决内容及各项细节需在召开股东大会前与股份合作公司、股东代表进行深入沟通和协商，必要时可以进行预表决，以确保股东大会一次性顺利召开。股东大会当天，可同时开展股民私人物业意愿征集工作。

（三）私人物业意愿征集

充分调动股份合作公司积极性，让股民及业主配合开展私人物业意愿征集工作。优先征集有合法用地或房产手续（含土地出让合同、土地使用权证、历史遗留处理决定书、两规证书等）的工厂企业、私人业主的意愿。若仍无法达到申报要求，还需进一步征集无合法用地或房产手续的工厂企业、私人主的意愿。

二、物业测绘

物业测绘的目的在于获取建筑物数据，作为后期拆迁谈判和制定补偿标准的依据。可与信息收集、意愿征集及确权等工作同时开展。可在股份合作公司的配合下，先期开展股份公司集体物业测绘工作，有条件开展集体外物业及私人物业测绘工作。

总体思路如下：

第一步，首先对集体的所属范围和集体物业的现状、建筑面积进行查丈，为合作框架协议及股东会议表决提供依据；

第二步，对股份公司领导干部及支持改造的业主的物业进行查丈、意愿征集、确权，防止以后出现违法加建行为；

第三步，做好其他业主的工作，一并进行物业测绘，获取较为准确的数据，确保达到项目立项的要求；

第四步，对不影响申报要求的剩余业主的物业进行测绘，推进后期项目拆迁谈判。

利用查丈机会以获取项目立项的各项资料，建立业主信息库，为开展拆迁谈判做前期引导和铺垫。为防止重复工作，提高工作效率，通常情况下物业测绘、意愿征集、确权等工作可交叉同时开展，以减少项目推进的环节，节省各项开支。

三、编制城市更新单元规划

聘请有资质的规划设计单位编制项目更新单元规划，与规划国土部门深入沟通，报审，以获得对公司有利的批复指标。

更新单元专项规划先由区国土部门进行预审和公示，公示完毕后报市更新办审查，并提请规土委技术会议审议和建环委审议，审议通过后进行公告。

四、拆迁谈判和补偿安置

在更新单元规划报审的同时即可开展拆迁谈判工作。集体物业的拆迁补偿可根据市场标准，在《框架合作协议》中进行明确。私人物业拆迁补偿，需制定《拆迁补偿安置工作方案》，在方案中按照物业类别和市场水平，确定统一合理的拆迁补偿标准和临时安置方式。

（一）房屋产权和面积确认

拆迁区范围内原村民已办理房地产权利证书的，需出具有效的房地产权利证书原件，确认房屋产权。已取得房地产权利证书的，按房地产权利证书载明的建筑面积确认。

拆迁区范围内原村民未办理房地产权利证书的，需出具有效的土地使用证明文件及合法报建手续，确认产权。未取得房地产权利证书的，按政府部门认可的测量报告上的建筑面积确认。

（二）制定拆迁补偿标准

《深圳市城市更新办法实施细则》明确规定了三种补偿方式，即货币补偿、物业置换及两者相结合的方式。按照建筑物类型：祖屋、自建住宅、现状商业、办公、临时建筑、擅改经营物业等类型，确定补