个人住房和非个人住房税费的计算方法

公司出租个人房屋，房东获得收益；房东是增值税、附加税、房产税、个人所得税的纳税人。但在实际操作中，由于房东不愿意给税务局开具发票，而公司又要取得发票才能扣税，所以公司一般会给税务局开具发票。对于个人房东，一般需要税后净租金，相关税费转嫁给承租人，相当于公司支付了个人房东需要承担的税费。

一、公司租入的个人住房

1.个人住房租赁涉及缴纳增值税、增值税（城市建设税、教育费附加、地方教育费附加）、房产税和个人所得税。

2.根据据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》规定，月租金不超过15万元的，免征增值税。

3.月租金超过15万元的，按5%减1.5%的税率征收，即应纳增值税金额=销售额含税÷ (1+5%) × 1.5%。

4.附加税费以实际缴纳的增值税税额为计税依据，月租金15万以内，免征增值税和附加税费。

5.月租金在15万元以上的，城市建设税按7%、5%、1%划分，教育费附加3%，地方教育费附加2%。 根据《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》的规定，城市建设税、教育费附加和地方教育费附加享受减半征收的优惠政策，即应交附加税额=实际增值税 × 总附加税率 × 50%。

6.出租房屋所得应按照“财产租金收入”缴纳个人所得税。月租金不足4000元的，扣除标准为800元；月租金超过4000元的，扣除标准为租金收入的20%，适用税率为20%。个人出租住房减按10%的税率征收，即个人所得税应纳税额=应纳税所得额× 10%。

二、公司租入的个人非住房

1.个人出租非住房与个人出租住房，缴纳税款的区别主要在于增值税、房产税及个人所得税。

2.个人出租非住房，增值税按5%的税率计算，即应纳税额=应税租金收入÷（1+5％）×5％。 

3.物业税是以租金为基础征收的，即以非应税租金收入为基础，但适用的税率是12% ，即应缴物业税额 = 非应税租金收入 x12% x50% 。

4.个人所得税按照“财产租赁所得”计算缴纳，费用扣除标准一致，适用税率为20%，即应纳个人所得税=应纳税所得额× 20%。